「親の土地に家を建てる」はお得？知っておきたい税金と相続のポイント

土地購入費を抑えて、家に予算を回せる場合も

親の土地を使うメリットの一つは、土地購入費を抑えられる可能性があることです。

たとえば、土地にかける予定だった予算を、断熱性や耐震性、キッチンなどの設備に回すこともできます。住宅ローンの借入額を抑えられれば、一般的には毎月の返済負担を抑えられる可能性もあります。

ただし、建築費や外構費、登記費用など、土地代以外にもさまざまな費用がかかります。「土地があるから住宅費は大幅に安くなる」と決めつけず、全体の資金計画を考えましょう。大切なのは「家を建てられる金額」ではなく、「家を建てた後も安心して生活できる金額」です。住宅費だけでなく、教育費や生活費、老後資金、貯蓄なども考え、家を建てた後も無理なく暮らせる予算を考えましょう。

家は自分のもの。でも土地は親のもの？

たとえば、親名義の土地に自分名義の家を建てた場合、建物の所有者と土地の所有者は異なります。そのため、将来その土地をどうするのかについて、親の意向も関わってきます。

親が将来「介護施設への入居費用などのために土地を売却したい」と考える可能性もあります。

だからこそ、建てる前に、

・将来も住み続けるのか

・土地を売却する可能性はあるのか

・親が亡くなった後、土地をどうするのか 

などを家族で話し合っておくことが大切です。

また、住宅ローンを組む際に親の土地を担保にする場合は注意が必要です。返済が難しくなった場合、担保に入れた土地が売却され、親の生活基盤に影響する可能性があります。誰がどのような責任を負うのか、家族で確認しておきましょう。

兄弟がいるなら「相続」も考える

親の財産がほとんど土地だった場合、その土地を使って家を建てた子どもと、ほかの兄弟姉妹との間で不公平感が生じることもあります。

「土地は全部あなたが使っているけれど、相続するときはどうする？」

後になってこのような話にならないためにも、親が元気なうちに、誰が何を相続するのかを話し合っておくと安心です。必要に応じて、遺言書などを準備する方法もあります。

「もらう」より「借りる」方法も

親の土地だからといって、必ずしも名義を自分に変更してから家を建てる必要はありません。親から土地を無償で借りて家を建てる方法もあります。

親族間で地代や権利金を支払わずに土地を使用する「使用貸借」に該当すれば、土地を使用する権利の価額はゼロとして扱われ、原則として贈与税はかかりません。ただし、税務上の取扱いは契約内容などによって異なります。

また、将来その土地を相続する場合は、相続税の計算対象となる可能性があります。土地を生前贈与する場合は、贈与税のほか不動産取得税や登録免許税がかかる可能性があるため、専門家に確認して方法を選ぶと安心です。

住宅ローンや建築資金だけでなく、将来の相続や兄弟姉妹などとの関係、土地を売却・活用したくなった場合なども考えたうえで決めるようにしましょう。

建てる前に「土地の名義」も確認

家づくりを始める前に、登記事項証明書などで土地の名義や権利関係を確認しておくことも重要です。昔から実家で使っている土地でも、名義が亡くなった祖父母などのままになっているケースがあります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続の開始があったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない場合は義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。

まとめ

親の土地に家を建てられることは、土地購入費を抑えられる可能性があるという大きなメリットがあります。一方で、土地の所有権や相続、家族間の合意など、建てる前に確認しておきたいこともあります。

「親の土地があるから、すぐ建てよう」と決めるのではなく、相続や家族関係、住宅資金まで含めて整理してから進めることが大切です。

おうちの買い方相談室いわき店では、住宅会社を決める前の資金計画からご相談いただけます。

「自分たちは、いくらまでなら無理なく家を建てられるの？」

という段階からお気軽にご相談ください。

※親の土地に家を建てる場合の税金や土地の利用関係は、土地の所有者、地代や権利金の有無、土地の評価額、家族構成、所在地などによって異なります。具体的な計画を進める前に、税理士や司法書士などの専門家に確認することをおすすめします。